Lors de la mise en location d’un bien immobilier à usage commercial, le propriétaire a pour obligation légale d’annexer à son contrat de bail des diagnostics techniques. Afin de vous éclairer sur les diagnostics obligatoires à fournir dans le bail commercial, nous les avons listés dans l’article ci-dessous.
LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE (DPE)
Depuis la loi Grenelle du 12 juillet 2010, le diagnostic de performance énergétique doit être annexé par le propriétaire au contrat de bail commercial. Le DPE a pour objet de mesurer et d’évaluer la quantité d’énergie consommée par le bien commercial sur une année en matière de chauffage et d’eau chaude sanitaire.
Le DPE indique la classe énergétique du local commercial selon un classement alphabétique allant de A à G (A étant excellent) permettant au locataire d’évaluer et de comparer la performance énergétique du local. La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de 10 ans à compter de sa réalisation par un professionnel compétent et indépendant.
À noter que le DPE demeure un document à valeur informative : le locataire ne peut mettre en cause la responsabilité du bailleur à partir de ce document. De plus, même si le DPE indique une surconsommation énergétique, rien n’oblige le bailleur à effectuer des travaux pour la réduire.
LE DIAGNOSTIC AMIANTE DU BAIL COMMERCIAL
Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
LE DIAGNOSTIC DE L’ÉTAT DES RISQUES NATURELS, MINIERS ET TECHNOLOGIQUES (ERNMT)
L’état des risques naturels, miniers et technologiques doit obligatoirement être annexé au contrat de bail commercial si le bien immobilier est situé dans une zone couverte : L’état des risques naturels, miniers et technologiques a une durée de validité de six mois à la date de signature du contrat de bail.
À noter que si le bailleur ne communique pas ce document au moment de la signature du bail commercial, le locataire peut demander à un juge la résolution du contrat de bail ou diminution du loyer.
RÉSUMÉ DES DIAGNOSTICS TECHNIQUES OBLIGATOIRES POUR UN BAIL COMMERCIAL
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) dont la validité est de 10 ans
L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) d’une validité de 6 mois
Le diagnostic amiante qui a une durée de validité illimitée en cas de constat négatif
Pascale SOULÉ, le 23 Juillet 2020
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Suppression des mentions obligatoires dans un acte constatant la cession d’un fonds de commerce
Présentée comme un bouleversement, la suppression des mentions obligatoires dans un acte constatant la cession d’un fonds de commerce, issue de la loi de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés du 19 juillet 2019, dite « Soilihi » (du nom du sénateur de Mayotte), ne l’est peut-être pas tant que cela.
Les mentions indiquée à l’article L141-1, désormais abrogé, concernaient l’indication du Chiffre d’affaires sur les trois derniers exercices, le résultat d’exploitation sur la même période, l’énonciation du bail, l’origine de propriété et l’état des inscriptions aux greffes. L’absence ou l’inexactitude d’une de ces mentions entrainait la nullité de l’acte. Nullité relative d’ailleurs puisque seul le cessionnaire pouvait s’en prévaloir et qu’il disposait d’une année pour former son action.
La sanction de la nullité, prévue à l’article L141-4 demeure cependant : elle est fondée sur les obligations du code civil selon l’article 141-3 ‘Le vendeur est, nonobstant toute stipulation contraire, tenu de la garantie à raison de l'inexactitude de ses énonciations dans les conditions édictées par les articles 1644 et 1645 du code civil’. Avec une solidarité du rédacteur et des intermédiaires qui en auraient eu connaissance.
Rappelons également que l’article L1112-1 du même code, issu de la réforme des contrats, fait pesé sur le cédant (comme pour le cessionnaire) un devoir de transparence ‘Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.’
Dès lors, est-il possible pour le rédacteur de l’acte de vente de passer sous silence les éléments essentiels que le sont le chiffres d’affaires, les résultats et les clauses du bail ? Il devra bien entendu vérifier également l’origine de propriété ainsi que l’état des inscriptions qui sont des éléments indispensables pour déterminer la propriété du fonds et si le prix de vente est suffisant pour désintéresser les créanciers inscrits.
En supprimant les mentions obligatoires, le régime de l’acte de cession de fonds de commerce rejoint celui de la cession du fonds artisanal, qui ne comporte aucune obligation en la matière (les articles du code du commerce n’étant pas applicables). Pour autant, dans la pratique, les rédacteurs préfèrent en général se prémunir des éventuels litiges en appliquant les même règles pour un fonds de boulangerie, de salon de coiffure ou autre activité artisanale...
Soulignons également, s’agissant de l’obligation de délivrance et le devoir de transparence du cédant, les mentions de l’acte doivent donner une information la plus complète : Ainsi l’article 1641 stipule que ‘Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.’ Dans ce contexte, une information sur l’état du matériel ou du fonds au regard notamment des normes règlementaires et du coût éventuel des travaux de mise en conformité de l’établissement est indispensable.
Nous rappellerons également que subsiste l’article L141-2 qui stipule :
- Au jour de la cession, le vendeur et l'acquéreur visent un document présentant les chiffres d'affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice comptable et le mois précédant celui de la vente.
- Pendant une durée de trois ans à compter de l'entrée de l'acquéreur en jouissance du fonds, le vendeur met à sa disposition, à sa demande, tous les livres de comptabilité qu'il a tenus durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente.
La suppression de ces mentions obligatoires aura cependant un intérêt lorsque les informations sont difficilement disponibles. C’est notamment le cas lorsqu’un commerçant exploite plusieurs fonds : le résultat d’exploitation de l’un d’entre eux est compliqué à reconstituer en l’absence d’une comptabilité analytique. Cela représente un mince soulagement pour l’intermédiaire et le rédacteur.
Enfin, nous notons que ladite loi supprime également l’obligation d’exploiter le fonds au moins deux ans avant de concéder une location-gérance.
Philippe MAITRE, le 13 Août 2019
Posté par l'agence CABINET MAITRE
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